Lage, Lage, Lage! Gemäß Makler sind das die drei entscheidenden Punkte, die den Wert einer Immobilie am meisten beeinflussen.
In diesem Spruch liegt zwar ein Funke Wahrheit, aber es gibt darüber hinaus einige weitere entscheidende Dinge, auf die wir bei jeder Immobilie achten.
Sechs Hauptfaktoren, die gerne verschwiegen werden, beeinflussen den Wert einer Bestandsimmobilie negativ:
Elektroinstallation als bedeutender Faktor des Immobilienwertes
Bei älteren Bestandsgebäuden mitunter noch üblich: die zweiadrige Elektroinstallation mit klassischer Nullung, also ohne separaten Schutzschalter. Leicht zu erkennen ist diese veraltete Technik, wenn bei Lichtauslässen (z.B. die Lampe an der Decke) der grün-gelb isolierte Leiter fehlt. Insbesondere für Vermietungsobjekte ist das problematisch, denn solch veraltete Elektrik darf nicht mehr vermietet werden und genießt nur bis zum nächsten Mieterwechsel Bestandsschutz.
Aber egal, ob Vermietung oder Selbstnutzung – bei der heutigen Ausstattung des Haushalts mit verschiedenster Elektronik ist eine zweiadrige Elektroinstallation mehr als überholt. Die Generalsanierung wird teuer. Bei einer 65 m² 3-Zimmerwohnung kann der Käufer zwischen 8.000 und 12.000 Euro einplanen. Daher hat dieser Punkt einen großen negativen Einfluss auf die Immobilie.
Zustand der Steigleitungen
Die Steigleitung ist eine versorgungstechnsiche Rohrleitung und sorgt dafür, dass das Wasser von der Hauptleitung des Gebäudes senkrecht zu den einzelnen Stockwerken gelangt. In der Regel haben diese eine Nutzungsdauer von30 bis 40 Jahren.
Vorsicht bei Mehrfamilienhäuser: Die Steigleitungen unterliegen dem Gemeinschaftseigentum und somit bedarf ein Austausch der Zustimmung der Hausgemeinschaft und kann nicht allein entschieden und umgesetzt werden.
Alter der Heizung
Fragt man den Fachmann, sollte eine Heizung nach 15, maximal nach 20 Jahren ausgetauscht werden. Neue Anlagen arbeiten effizienter. Das schont Umwelt und Geldbeutel.Prinzipiell gibt es einige Anzeichen, die darauf hindeuten, ob in nächster Zeit eine Modernisierung der Heizungsanlage sinnvoll bzw. sogar nötig wird. Muss der Heizkessel oft repariert werden und die Ersatzteile werden rar, ist dies zum Beispiel ein Zeichen dafür, dass der Austausch früher oder später erfolgen muss.
Durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist nunmehr vorgeschrieben, dass ein Heizkessel nach spätestens 30 Jahren ausgetauscht werden muss. Bestandsschutz ist für Mehrfamilienhäuser praktisch automatisch ausgeschlossen.
Dämmung nach aktueller EneV
Unter Fachleuten ist die Dämmung ein strittiges Thema. Gegner argumentieren, dass damit die Entstehung von Feuchtigkeit und Schimmel begünstigt wird. Befürworter sehen darin den Vorteil eines geringeren Energieverbrauchs, was sich positiv auf die Umwelt auswirkt und eine Kostenersparnis mit sich bringt. Wie auch immer man persönlich zu dem Thema steht – seit der EnEV 2016 ist die Dämmung eines Hauses zusammen mit anderen Wärmeschutzmaßnahmen in ihrer Bedeutung beim Immobilienkauf noch einmal gestiegen.
In einem Mehrfamilienhaus kann der Eigentümer gleich mehrfach von der EnEV betroffen sein: Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke, Dämmung der Außenwände. Sicherlich gibt es einige Bestandsschutzklauseln für Altbauten, aber es lohnt sich in jeden Fall vor dem Kauf genau zu prüfen, welche Maßnahmen nach EnEV eigentlich schon umgesetzt sein müssten. Hier drohen sonst empfindliche Bußgelder.
Dach
Bei Bestandsimmobilien lohnt sich immer auch ein Blick auf und unter das Dach. Entscheidend ist hier vorrangig nicht das Alter des Dachs, sondern das verwendete Material. Schieferdächer beispielsweise halten über 100 Jahre und sind wenig pflegeintensiv. Tonziegel halten weniger lang, dafür können einzelne Ziegel ausgetauscht werden und es muss nicht gleich das ganze Dach erneuert werden.
Nicht genehmigte An-, Um- und Ausbauten
Aus- und Umbauten sind eine Stolperfalle, die gerne übersehen wird. Bei einer Besichtigung fällt es vielleicht sogar positiv auf, dass das Dach bereits ausgebaut ist, ein Anbau zusätzlichen Platz geschaffen hat oder ein Kellerraum nun als Wohnraum dient. Sind solche baulichen Veränderungen vorgenommen worden, sollte unbedingt geprüft werden, ob diese einer baurechtlichen Genehmigung bedürfen und diese auch vorliegt oder aber nachträglich vom Eigentümer noch beschafft wird. Ansonsten droht unter Umständen behördlicher Spießrutenlauf. Dies kann im Zweifel dazu führen, dass die betroffenen Räume nicht wohnwirtschaftlich genutzt werden dürfen und man bspw. für 100m² gezahlt hat, aber nur 80m² nutzbar sind.